Manutenzione del tetto condominiale e ripartizione delle spese per gli interventi conservativi: la proprietà del bene incide sulla suddivisione dei costi tra i condòmini.

Perché il tetto può anche essere di persone diverse dai condòmini?

No, sicuramente no, il tetto condominiale è comunque di una persona che, data la proprietà di quella parte dell'edificio è comunque condòmina.

La questione è diversa: il tetto dell'edificio non è necessariamente parte dell'edificio in proprietà di tutti i condòmini.

È utile, allora, valutare la situazione anche per comprendere come le vicende proprietarie si riflettano sulla disciplina della ripartizione delle spese di manutenzione del tetto.

Il maltempo quello per così dire stagionale ma anche gli improvvisi e ormai sempre più frequenti rovesci d'acqua riportano all'attenzione dell'addetto ai lavori, e dei condomini, un tema di prepotente attualità: chi paga le spese per il rifacimento del tetto di un edificio in condominio?

Al riguardo è bene ricordare che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il tetto dev'essere considerato un bene di proprietà comune. Solamente una diversa indicazione del titolo (leggasi atto d'acquisto o regolamento condominiale di origine contrattuale) può far concludere diversamente.

In questo contesto è bene ricordare che se un bene è di tutti, tutti devono partecipare alle spese per la sua manutenzione e conservazione e quindi alla decisione su tali interventi.

Tutti vuol dire ogni condomino che partecipa alla compagine salvo, ad esempio, i proprietari dei box esterni all'edificio. Dal tetto essi non traggono alcuna utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

In che misura dev'essere quantificata la partecipazione del singolo condomino?

Le spese devono essere ripartite in ragione dei millesimi di proprietà, così come stabilito dall'art. 1123 c.c. «le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso (Cassazione civile, sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064)» (Trib. Salerno 17 aprile 2008).

Come dire: è vero, tutto si giovano in egual misura del tetto comune, in quanto a tutti quel manufatto serve da copertura, ma ciò non incide sul criterio generale di riparto delle spese, che per la manutenzione del tetto condominiale è quello dei millesimi di proprietà.

Resta fermo, naturalmente, che la misura dell'obbligo contributivo può essere modificata da un accordo intercorrente tra tutti condomini. E' questo il senso della locuzione, "salvo diversa convenzione " contenuta nel primo comma dell'art. 1123 c.c.

S'è già portato l'esempio dei box esterni all'edificio che nessuna utilità traggono dal tetto. Si pensi, per spiegare ancora meglio la questione del condominio parziale, ad un edificio con più tetti, ognuno dei quali coprente una sola porzione del fabbricato.

Il classico edificio con più scale, dove il torrino scale funge da elemento di separazione dei tetti, ognuno dei quali copre una sola porzione di fabbricato.

Al riguardo, come spese l'art. 1123, terzo comma, c.c. quando esistono cose, come il tetto (ma il discorso, è noto, è allargato all'ascensore, alle scale ed in generale a tutti i beni e servizi) destinati a servire una sola parte dell'intero fabbricato, allora le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Le spese di manutenzione per il tetto che copre funge da copertura alla sola scala A devono essere ripartiti tra i soli condòmini della scala A, sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione e le relative decisioni assunte solamente da essi, nella così detta assemblea di scala. Ove non esistano tabelle parziali, queste potranno essere ricavate con una semplice operazione di riparametrazione dei millesimi.

Riparametrazione dei millesimi, come si effettua

Raro, ma possibile, il caso del tetto in uso ovvero in uso e proprietà esclusiva. Alla fattispecie della sua manutenzione, come in più occasioni chiarito dalla giurisprudenza, salvo diversa convenzione, si applica la disciplina delle spese di cui all'art. 1126 c.c.

In tal senso è stato fatto osservare che nelle ipotesi in cui il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, a meno che tali costi non siano imputati a proprietario esclusivo del tetto in ragione di una specifica ed espressa pattuizione. Si applica l'art. 1126 c.c. e quindi un terzo della spesa a carico del proprietario/usuario esclusivo e due terzi a carico dei condòmini cui il tetto funge da copertura perché, dicono i giudici, non può presumersi che il proprietario/usuario esclusivo, «per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile, sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)» (Trib. Salerno 17 aprile 2008).

Ove il tetto in uso esclusivo copra una sola parte dell'edificio, oltre all'art. 1126 c.c. troverà applicazione anche il terzo comma dell'art. 1123 c.c.

=> Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico

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Un palazzo con 5 condomini non ha un amministratore. In seguito alla rottura del tetto un condomino non vuole partecipare alla spesa. È possibile mettere un avvocato che rivolgendosi al giudice imponga un amministratore che possa procedere alla convocazione, alla ripartizione ed, infine, alla richiesta obbligatoria del mancato pagamento da parte del condomino?

Salve a tutti, immobile del 1900 circa, con unico appartamento al primo piano e garage piano terra, la superficie del garage/fondo non commerciale corrisponde più o meno all'intera superficie della dell'abitazione, come si ripartono le spese del rifacimento dell'intero tetto? (circa 60/70 mq). I proprietari del garage siamo noi. Grazie

Abito in un condominio suddiviso in piano terra, 1 , 2 ,3 piani io occupo il piano terra , volevo sapere per fare tutta la manutenzione di tutto il solaio , che sarebbe il tetto, quanto mi tocca pagare

Salve, vivo in una villetta con tetto spiovente a due piani (io sono proprietario del secondo). Si è verificata una perdita nel tetto, il proprietario del primo piano più piccolo rispetto al mio (il piano terra per metà è mio e l'altra meta è del mio vicino) non vuole pagare la riparazione perchè si rifà alla seguente affermazione: "Dal tetto egli non trae alcuna utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.)" in quanto lui non si trova precisamente sotto la porzione di tetto dove c'è la perdita. Preciso che il tetto è solo copertura non è utilizzabile da nessuno. Volevo sapere se spetta anche a Lui pagare o no. Grazie.

B sera, bisogna rifare il tetto di un palazzetto, il geometra ha preso misure e ft i millesimali per ogni appartamento. Il problema nasce dal momento che 1 appartamento è stato messo all'asta dalla banca, quindi manca il proprietario. La banca dovrebbe corrispondere alla spesa del tetto? Resto in attesa di chiarimento, grazie

Vivo in una mansarda, ho sempre acqua in casa che proviene dal tetto ogni volta che piove. Gli altri condomini hanno approvato di rifare il tetto. Al momento che verrà rifatto il tetto io e la mia famiglia dovremo la casa fino alla conclusione dei lavori andando in albergo. Le spese dell’albergo devo sostenerle io o il condominio è tenuto a partecipare? Grazie

Stim.mo Avv.A.Gallucci, gradirei ricevere un suo illuminato parere sulla nuova sentenza della Corte di Cassazione sotto riportata circa la ripartizione delle spese per infiltrazioni da lastrico solare che finora come da lei riaffermmato nel sopra riportato articolo si basava sull'art.1127 in base ai millesimi di proprietà La sentenza in riferimento rivoluziona il criterio di calcolo delle spese di manutenzione e dei relativi danni da infiltrazioni del lastrico solare. Secondo la Corte, ora, i costi si quantificano non più in base ai millesimi, ma alla superficie in metri quadri coperta dal lastrico. Che significa? Partendo dal presupposto che gli appartamenti sottostanti il lastrico devono contribuire alle spese proprio perché godono della funzione di copertura del lastrico stesso, la Suprema Corte ha ritenuto che dovessero pagare di più gli appartamenti più grandi (e, quindi, con maggiore superficie coperta dal lastrico) che non quelli più piccoli. Pertanto, la sentenza ha stabilito che il parametro di riferimento non è più quello corrispondente ai valori millesimali degli appartamenti sottostanti bensì i metri quadrati che risultano effettivamente coperti dal lastrico ammalorato. Ciò, ovviamente, vale sia nel caso di lastrico di proprietà esclusiva (nel qual caso il predetto criterio di calcolo riguarda i 2/3 delle spese da sostenere) che nel caso di proprietà del condominio (nel qual caso la ripartizione riguarda il 100% delle spese). Applicando questo criterio, la ripartizione delle spese avverrebbe secondo criteri più equi in quanto, in ipotesi, potrebbe accadere che l’appartamento sottostante potrebbe essere coperto solo per una minima parte dal lastrico oggetto di riparazioni e, applicando il mero valore millesimale, questo sarebbe chiamato a concorrere alle spese per l’intero valore millesimale. note Ringrazio e porgo cordiali saluti complimentandomi per i suoi interessanti articoli. Gradirei ricevere una sua illumina risposta via e-mail sopra riportata [1]Sentenza Corte Cassazione n.13526/14 del 13.6.2014 [2] Cass. sent. n. 3672 del 29.04.1997. [3] Art. 1223, comma 1, cod. civ. [4] Cass. sent. n. 7727/2000; n. 642/2003; n. 11774/1992.

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Perchè non si può trasformare il tetto in un terrazzo ad uso della mansarda. Sempronio e Mevio abitano nell'edificio Gamma. Mevio, che è proprietario della soffitta dell'edificio, decide di effettuare

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